1세대 1주택 비과세 요건 관련 내용 간편 정리

부동산을 매매하시려는 분들이라면 1세대 1 주택에 대한 이야기를 많이 들어보셨을 것입니다. 이 기준으로 양도소득세는 물론이고 취득세도 달라지기 때문에 중요한 부분입니다. 그렇다면 과연 비과세를 받기 위한 요건은 무엇인지 알기 쉽게 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

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1세대 1 주택 비과세의 중요성

 

답은 간단합니다. 우선 세금이 다르기 때문입니다.

 

부동산을 4억에 구매해서 12억에 판다고 가정해보도록 하겠습니다. 이때 양도소득세가 과세되느냐 비과세느냐에 따라서 부가되는 세금입니다.

 

우선 과세인 경우입니다. 양도가액은 12억이며 취득가액은 4억입니다. 따라서 양도차익은 8억이 됩니다. 이때 양도 소득금액이 8억 잡히게 됩니다. 따라서 과세 표준도 이에 근거하는데 세율 42%를 적용하면 나오는 세액이 3억이나 됩니다.

 

반대로 비과세의 경우입니다. 동일 조건에서 양도 차익을 8억을 보지만 세금을 적용받지 않아서 세금을 내지 않아도 됩니다. 

 

무려 3억의 차이가 나는 것입니다.

 

 

 

 

1세대 1주택 비과세 요건

 

그럼 어떻게해야 비과세를 적용받을 수 있을까요?

 

거주자 1세대가 양도할 때 국내에 1 주택을 2년 이상 가지고 있어야 합니다.

만약 취득할때 그 주택이 조정지역에 있었다면 거주를 2년 했어야 합니다. 

 

또한 매매할때 양도가액이 12억을 초과한다면 넘어가는 초과분에 대해서는 과세가 적용되게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• 양도 소득세에서 1세대란?
  • 양도소득세에서 의미하는 1세대는 거주자와 거주자와 같은 주소에 사는 배우자와 같은 사람들을 의미하는 가족 단위입니다. 주의할 점은 취득세에서 보는 1세대와는 다른 의미라는 것입니다.
  • 거주자와 재우자, 직계비존속, 형제자매 등을 포함합니다.
  • 취학, 질병, 요양, 근무, 사업 등으로 주소에서 일시 퇴거한 사람도 포함됩니다.
    • 예외) 배우자가 없지만 거주자가 30세 이상인 경우
    • 예외) 배우자가 사망 이혼 등의 경우
    • 예외) 중위 소득이 40/100 이상, 주택이 있고 독립된 생계를 하는 경우 (미성년자는 제외, 단 결혼했다면 예외)
• 취득세에서 보는 1세대란?
  • 주민등록표에 함께 적혀있는 사람들입니다. 따라서 같이 거주하고 있지 않더라도 서류상 묶여있다면 1세대가 됩니다.
  • 배우자와 30세 이하인 미혼 자녀는 따로 살더라도 같은 세대로 봅니다.
    • 예외) 30세 미만의 미혼 자녀가 따로 살면서 주택 취득일 달의 직전 1년 동안 소득이 중위 소득 40/100 이상이며, 주택을 소유하고 관리 유지하면서 독립된 생계를 유지하는 경우.
      • 소득 기준 22년 기준 1인 월 78만원
      • 미성년자라면 제외

 

 

1 주택에서 따져봐야 하는 것

 

양도세는 주거용으로 사용하면 주택이라고 봅니다. 따라서 용도가 분명하게 구분되지 않을 때는 공부상 적혀있는 용도를 기준으로 합니다.

 

따라서 취득세, 양도세, 종부세 모두 주택 수에 포함될지 안될지는 달라지기 때문에 해당 주택이 내 보유 주택 수에 들어가는지를 확인해 보아야 합니다.

 

 

 

 

보유 기간 2년

 

주택을 취득한 날로부터 양도할 때까지 2년 이상을 가지고 있어야 합니다.

 

2021년 1월 1일 이후 주택 1채를 보유한 것이라면, 기존의 방식대로 기간을 계산하면 되지만, 2채 이상인 경우라면 보유 기간 가산일이 주택을 취득한 날로 보는지, 종전 주택의 양도일로 보는지를 확인해야 합니다.

 

단 2022년 5월 10일 이후에 양도한 경우부터는 보유기간 기산일은 취득일로만 봅니다.

 

 

 

거주 2년

 

거주 요건은 취득한 당시의 시점으로 봐야 합니다. 따라서 양도했을 때 조정 지역에서 해제된 경우라도 내가 주택을 구입했을 때 조정지였 이었다면 2년을 거주해야 합니다.

 

즉, 조정 지역이 해제되었다고 해서 거주요건이 사라지는 것은 아니라는 것입니다.

 

단 조정지역으로 공고가 뜨기 전에 매매하고 계약금을 지급해서 이가 증빙된다면 무주택 1세대인 분들은 거주 요건을 적용받지 않게 됩니다.

 

 

 

1세대 1 주택 비과세 요건이라면 양도소득세 신고를 안 해도 될까?

 

양도세가 비과세라면 신고 의무가 없습니다.

 

하지만 보유 기간이나 여러 가지 부분이 확인되어야 하기 때문에 비과세 요건을 입증할 수 있는 서류를 첨부해서 보내야 합니다.

 

 

 

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