조합원 입주권을 취득하신 분들 중에서는 양도를 희망하시는 분들도 계십니다. 이때 우리는 양도 소득세를 내야 하는 것으로 알고 있는데 일정 조건 속에서는 비과세 혜택을 받을 수 있다고 합니다. 그렇다면 과연 언제 비과세가 되는지 이번 시간을 통해서 알아보도록 하겠습니다.
조합원 입주권 양도소득세 비과세 가능?
조합원 입주권은 원래라면 주택이 아니기 때문에 비과세가 되지 않습니다. 하지만 경우에 따라서는 비과세 적용이 되는데 정리해보면 2가지로 볼 수 있습니다.
조합원 입주권 비과세 적용 가능한 경우
- 조합원 입주권을 양도할 때 다른 주택이나 조합원 입주권 혹은 분양권(2022년 1월 1일 이후 취득한 것)이 없는 경우
- 1 주택을 취득한 후, 취득일부터 3년 내에 조합원 입주권을 양도하는 경우
위의 두 경우가 바로 양도소득세를 물지 않고서 진행할 수 있는 예외입니다.
이때 자세히 보셔야 할 부분이 있습니다. 바로 비과세 요건을 채운 주택이 조합원 입주권으로 바뀐 경우에만 가능하다는 것입니다. 이때 비과세 요건은 2년 보유 혹은 조정지역에서는 2년 거주를 해야 한다는 것입니다.
기준일은 재개발 재건축 사업의 경우에는 관리처분 계획인가일이며, 소규모 재건축 사업의 경우에는 사업시행 계획 인가일 당시로 봅니다.
즉, 조합원 입주권이라면 전부 비과세인 것이 아닙니다. 관리처분계획인가일까지 2년 보유 (조정지역은 2년 거주)를 채우지 못하고 입주권 전환된 경우라면 비과세가 불가능합니다.
1 주택자의 경우 양도세
그렇다면 1 주택자가 조합원 입주권을 취득한 경우는 어떨까요?
이때 주택을 양도한다면 세금을 어떻게 적용되는 것일까요?
만약1 주택자가 1년 지난 뒤에 조합원 입주권을 취득한 것이고, 그 날짜를 기준으로 하여 3년 내에 1 주택을 양도하게 된다면 이 경우는 비과세를 적용받을 수 있습니다.
이때 3년 내에 주택을 양도하지 못한 경우도 살펴보겠습니다.
1 주택자가 조합원 입주권을 취득했지만 종전의 주택을 3년이 넘어서 양도하게 될 수도 있습니다. 그럼 신규 주택 완공 전후 2년 안에 종전 주택을 양도하거나, 혹은 완공한 뒤 2년 내에 신규 주택으로 모든 세대원이 이사해서 1년 이상 거주하였다면 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.
3년 전 후 양도의 차이
3년 이내에 양도의 경우에는 주택을 취득한 뒤 1년 후에 조합원 입주권을 취득해야 합니다.
3년 이후 양도의 경우에는 2022년 2월 15일 이후로 법이 개정되어, 종전주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 조합원 입주권을 취득해야 비과세가 되게 바뀌었습니다.
대체주택 비과세 특례란?
조합원 입주권만 있다고 집에 들어갈 순 없습니다. 주택이 되기까지 시간이 걸리는데, 그 사이 거주할 주택을 대체주택이라고 합니다. 이때 이 집에는 1년 이상 거주하고 양도한다면 이 부분에 대해서도 비과세를 적용받을 수 있습니다.
이때 1세대 1 주택자가 해당 주택에 대한 재개발 재건축이 이루어져서 대체주택을 취득한 것이어야 하며, 이 주택에 1년 이상 거주해야 합니다. 또한 신규 주택이 완공되면 2년 안에 대체주택을 양도해야 하고, 완공후 2년 안에 모든 세대원이 이사해서 1년이상 거주를 해야 합니다.
이렇게 조합원 입주권 비과세 적용받을 수 있는 경우에 대해서 알아보는 시간을 가져보았습니다. 모두가 받을 수 있는 것은 아니지만 나의 조건이 합당하다면 세금의 부담 없이 주택을 매매할 수 있기 때문에 도움이 되실 것 같습니다.
댓글